В статье «Льготная ипотека 2020-2021: минусы участия в государственной программе» я рассказал об отрицательных сторонах на первый взгляд хорошей идеи. Рекомендую сначала прочитать ее, а потом переходить к этой статье, в которой я привожу мнения разных специалистов о льготной ипотеке и комментирую их.
Если статья покажется Вам слишком длинной, пролистайте до конца – там вывод, над которым стоит задуматься каждому заемщику.
Справка по действующей программе льготной ипотеки
Заявлено, что ипотечная программа будет действовать до 1 июля 2021, но не исключают ее продление.
Изначально выделенная на программу сумма увеличена с 900 млрд. руб. до 2,8 трлн. руб. Выдано уже больше 220 тыс. кредитов.
Сумма выдаваемых ипотечных кредитов увеличилась почти на 2/3 (август 2020 в сравнении с августом 2019).
Минимальный размер первоначального взноса – 15%.
После расширения программы осенью 2020 предельная стоимость приобретаемого жилья:
- в Москве, Московской обл., Санкт-Петербурге и Ленинградской обл. не может превышать 12 млн. руб.;
- в регионах — 6 млн. руб.
Кроме того, есть дополнительные меры поддержки при приобретении жилья многодетными семьями.
По мнению Правительства, льготная ипотека оказалась самой успешной антикризисной мерой. И вправду, из каждого «утюга» сейчас говорят о рекордах ипотеки. Но высокие показатели могут говорить как об успехе мероприятия, так и предвещать беду.
«Банк России призвал «своевременно» завершить программу льготной ипотеки»
Действительно даже председатель Банка России Э.С. Набиуллина предупреждает об опасности брать льготную ипотеку сейчас, когда на фоне успеха запуска проекта выросли цены на первичное жилье, обогнав темп роста доходов населения и инфляции. Как результат – доступность жилья может упасть. От себя добавлю, что сокращение доступности смогут оценить не все заемщики (ведь не все они являются специалистами на финансовом рынке), в результате чего они могут взять, но не потянуть кредит.
Э.С. Набиуллина озвучила слова об опасности возникновения «пузыря». В этом мнении я с ней солидарен и расскажу об этом дальше.
Минусы для новых заемщиков – участников программы льготной ипотеки
В эфире программы «Сканер» на радио «Эхо Москвы» (видео смотрите в конце статьи) мы с Юрием Ачкасовым, заместителем руководителя аналитического центра ДОМ.РФ, обсудили что хорошего и что плохого для заемщиков льготной ипотеки. На мой взгляд, для заемщика минусов больше, чем плюсов.
Польза льготной программы
С этой идеей выступает Юрий Ачкасов (я буду комментировать его слова в скобках).
Он полагает, что с учетом того, что следующий год для страны будет непростым, стоит продлевать льготную ипотеку. Прогнозируется выдача более 600 тыс. кредитов! Эти деньги попадут в строительную отрасль и обеспечат строительство нового жилья (чувствуете, кому это выгодно?).
Юрий считает, что несмотря на рост стоимости жилья, доступность жилья все же повышается. Почему растет стоимость жилья? Это логично при увеличении спроса (хотя я бы не сказал, что спрос увеличился так сильно, чтобы столь серьезно увеличилась стоимость жилья), который к концу 2020 стал ажиотажным в преддверии завершения льготной программы, когда еще не было известно о ее продлении. Ключевые слова Юрия: «Некоторые застройщики решили повысить цены».
Меня одного смущает, что решение принимают застройщики, а государство (с программами поддержки) и заемщики «пляшут» вокруг них?
Также Юрий высказался, что повышенный спрос – это сигнал для застройщиков, что необходимо запускать новые строительные проекты (и как это может пойти на пользу заемщикам?).
Ведущий радио Эхо Москвы задал Юрию вопрос: «По статистике все последние годы темпы выдачи ипотеки росли и без льготной программы. Не приведет ли (а точнее, не доведет ли) льготная программа к образованию кредитного пузыря, когда заемщики не смогут выплачивать свои кредиты?». Ведь похожие проблемы были в США, есть возможность учесть чужой опыт.
Юрий: «Сравнивать с США текущую ситуацию не совсем корректно. Во-первых, в США было много низкокачественной ипотеки с низким первоначальным взносом (а 15% в России – это не низкий первоначальный взнос?). Во-вторых, в Америке была переменная ставка по ипотеке, а в России кредиты выдаются в основном по фиксированной ставке. Помимо того, в Америке ситуация усугубилась наличием множества мелких проблем (а чего только стоит повышение стоимости жилья в России, потому что «застройщики так решили»!). В результате американские заемщики с низким первоначальным взносом, не сумевшие выплатить кредит, дали пуск мировому финансовому кризису. В России же предпосылок пузыря нет» (вернитесь к началу статьи и обратите внимание на слова Председателя Банка России).
Мое (альтернативное) мнение о вреде программы для заемщиков
Сейчас просрочка по ипотеке составляет всего 1%. Но мое мнение, судя по косвенным признакам, что-то похожее на пузырь уже образуется:
- Очевидно, что доходы населения в 2020-2021 не вырастут. Из чего выплачивать кредит?
- Кредиты по программе обещаны под 6,5% годовых. Но надо понимать, что это практически недостижимый идеал. На практике, получить в банке ипотеку под такую ставку не получится, скорее под 7-8% с учетом «необходимых» страховок и проч., о чем «доходчиво» объяснит банк.
- По данным Национального бюро кредитных историй в августе 2020 число заявлений на реструктуризацию ипотеки выросло приблизительно в 10 раз по сравнению с мартом 2020. Разве это не достаточно свидетельствует о надвигающемся кризисе?
Есть ли что-то хорошее для ипотечных заемщиков? Не надо забывать, что уже 2 года существует возможность воспользоваться ипотечными каникулами. Сделать это можно единоразово, чтобы получить отсрочку по платежам на пол года. Однако, надо знать, что сделать это не так-то просто, то есть не надо думать, что Вы возьмете льготную ипотеку, а если не потянете выплаты, то можно будет взять каникулы. 100% гарантии их получить нет!
Почему льготная ипотека КАЖЕТСЯ заемщикам выгодной? Считаем вместе
Чтобы взять кредит 5 млн. руб. по ставке 6,5% на 10 лет, придется переплатить 1,8 млн. руб. Это больше трети самого кредита!
А если посчитать тот же кредит по 7-8% (как оно на деле происходит, по моем мнению), то переплата составит 2,2 млн. руб. То есть практически половину суммы кредита.
Конечно, можно рассуждать, что через 10 лет рубль будет другой, можно надеяться на более высокий доход, но как показывает практика, неплательщики – это люди, которые НЕ думали, что окажутся в таком положении, что не смогут платить по кредитам. В остальном, это — честные люди. У них либо не хватило дохода, либо финансовая подушка оказалась слишком маленькой, либо доход не вырос так, как они ОЖИДАЛИ. То есть многие берут кредит в надежде, все впереди станет лучше! Оптимизм – дело хорошее, но не когда дело касается оценки рисков.
Подвох от банков
Если у заемщика не хватает денег на первоначальный взнос, банки, к сожалению, зачастую предлагают оформить ему «дорогой» (под высокий процент) потребительский кредит на недостающую сумму. И вроде кажется, что банк идет на встречу заемщику, но на деле долговая нагрузка на заемщика может оказаться непосильной! А заемщик этого не учитывает, поскольку сидя в банке и подписывая документы, он уже представляет, как обставит новую квартиру и будет в ней жить.
Получается, что на деле стимулирующая программа стимулирует… продажи недвижимости!
Вывод
Благодаря стимулирующей программе банки с удовольствием оформляют ипотечные кредиты (ведь залог, если что, покроет убытки), но заемщику надо помнить, что он сильно рискует, входя в нынешнюю льготную ипотеку. Рискует остаться без денег и без жилья.
Смотрите ниже выпуск программы «Сканер» на радио Эхо Москвы, в котором мы и обсудили вопросы относительно льготной ипотеки 2020-2021.
